G. Grondbeleid

Inleiding

In deze paragraaf gaan wij in op het gemeentelijk grondbeleid, dat is vastgelegd in de Nota Grondbeleid. Daarnaast blikken wij terug op de belangrijkste zaken die plaatsgevonden hebben.

Grondbeleid

Beleid

• Nota Grondbeleid 2017-2021
• Algemene Gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2020

Het grondbeleid van een gemeente vormt het raamwerk waarbinnen het ruimtelijk beleid op een transparante wijze vorm kan krijgen. Dit geldt zowel voor wonen, economische ontwikkeling en openbare ruimte, als voor infrastructuur, recreatie en natuur. Uitgangspunt is om op een verantwoorde wijze om te gaan met de ruimte; in het bijzonder het bouwen en ontwikkelen voor de toekomst. Met grondbeleid willen wij sturing geven, het gewenste stimuleren en het ongewenste tegengaan.

Grondprijzen en gronden met kostprijsberekeningen

De grondprijzenbrief 2020 is behandeld in de raadsvergadering van 7 november 2019. Er is besloten de grondprijzen in 2020 te handhaven op het prijspeil van 2019. Voor de bedrijfsgronden in Handelspoort-Zuid is een inflatiecorrectie toegepast van 1 euro/m2. Voor het bedrijventerrein Terneuzen-Zuid is een (extra) prijsverhoging vastgesteld van totaal 4 euro/m2.

Bedrijventerreinen

Handelspoort-Zuid (Terneuzen)
Handelspoort-Zuid heeft een netto uit te geven oppervlakte van tien hectare. Er zijn geen kavels verkocht in 2020. In 2020 is wel een optieverzoek gedaan voor een perceel van 3.469 m2. Eind 2020 is verzocht tot afname. De afname van dit perceel zal begin 2021 plaatsvinden. Er was in 2020 verder nog concrete belangstelling voor nog 3 kavels. Twee van deze kavels zijn in optie gegeven (3.600m2 en 7.295m2). Over de derde kavel (3.651m2) vindt overleg plaats.
De doorrekening geeft een negatief resultaat van € 207.000. Er was al een voorziening van € 93.000 gevormd. Het extra bedrag van € 114.000 nemen wij op als verhoging van de voorziening.

Terneuzen-Zuid (Terneuzen)
Er bestaat nog steeds veel belangstelling voor het gebied Terneuzen-Zuid. In 2020 hebben wij twee percelen, gezamenlijke oppervlakte van circa 1,29 ha, verkocht. Eén van de kopers heeft tevens een optie genomen op een aansluitend perceel (5.000m2). Verder lopen nog een aantal andere opties en is er buiten deze opties nog serieuze interesse in een aantal percelen (gezamenlijke oppervlakte 6 ha).
De inschatting is dat de gronden in Zuidpoort worden verkocht vanaf 2022. Ten opzichte van boekjaar 2019 verhogen wij de winstneming met € 327.000. Dit wordt toegevoegd aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Woningbouw

Othene (Terneuzen)
De aanleg van de zuidelijke ontsluitingsweg sluit aan op de N290. De Provincie Zeeland wil langs de N290 een rotonde en een parallelwegenstructuur realiseren. Voor de aanleg van de ontsluitingsweg en de N290 moeten er ook nog gronden worden aangekocht. De onderhandelingen worden uitgevoerd door het kavelruilbureau Zeeland. Deze verlopen stroef. Daardoor vallen kosten hoger uit en is er ook vertraging in het proces. Het kavelruilbureau Zeeland heeft de onteigeningsprocedure voor de beide projecten opgestart. De start van de uitvoering is voorzien eind 2020 en de afronding in 2021/2022.

Eind 2020 is met de projectontwikkelaar de afspraak gemaakt om ook voor de laatste deelfase (= fase 6) de deelexploitatie-overeenkomst uit te werken. Bij raadsbesluit van 13 december 2018 is een verzoek ingediend bij de Kroon om een Koninklijk onteigeningsbesluit te nemen voor een gedeelte van gronden gelegen in het plangebied. Deze gronden zijn nog geen eigendom van de projectontwikkelaar. Het Koninklijk Besluit heeft op 21 februari 2020 ter inzage gelegen. Op 9 september 2020 is de onteigening uitgesproken en een voorschot schadeloosstelling bepaald. Er loopt nu nog een  gerechtelijke procedure over de definitieve hoogte van de schadeloosstelling.  
Ten opzichte van boekjaar 2019 verlagen wij de winstneming met € 125.000. Dit wordt onttrokken aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Windlust (Hoek)
Gedurende 2020 heeft er nog één kavel in de verkoop gestaan. Deze laatste kavel is in de loop van 2020 aan meerdere gegadigden in optie uitgegeven. Dit heeft eind 2020 nog niet geleid tot verkoop. Ook eind 2020 was de kavel in optie uitgegeven.

Braakmanlaan / Schoollaan / I.C. van der Lindestraat (Biervliet)
Dit plan betreft de locaties die vrijgekomen zijn na de realisatie van de Brede School in Biervliet. De resterende kosten van dit plan willen wij dekken uit de te verkopen grond van de vrijgekomen locaties. De beide vrijliggende kavels aan de Braakmanlaan zijn in 2019 verkocht en ook geleverd. De locatie Schoollaan is in 2020 verkocht. Voor de locatie I.C. van der Lindestraat is overeenstemming met dezelfde ontwikkelaar van de locatie Schoollaan. Er is een verkoopovereenkomst gesloten voor deze locatie. De verwachting is dat de gronden begin 2021 verkocht worden.
De doorrekening geeft een negatief resultaat van € 209.000. Er was al een voorziening van         € 49.000 gevormd. Het extra bedrag van € 160.000 nemen wij op als verhoging van de voorziening ten laste van de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Nieuwe Kerkstraat/Baljuwlaan (Sluiskil)
In 2019 is een aangepaste verkaveling vastgesteld. Gekozen is voor kleinere / goedkopere kavels. Na aanpassing van de verkaveling zijn vier kavels verkocht en is één kavel in optie uitgegeven. Voor de bouwgrond voor appartementen is een verkoopovereenkomst afgesloten met ontbindende voorwaarden. Als voldoende appartementen worden verkocht zal deze grond in 2021 passeren.
De doorrekening geeft een negatief resultaat van € 253.000. Er was al een voorziening van € 320.000 gevormd. Het bedrag van € 67.000 nemen wij op als verlaging van de voorziening en voegen dit toe aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Onderstaand geven wij een samenvattend overzicht van de nog te ontvangen opbrengsten en nog te maken kosten voor de plannen waarvoor kostprijsberekeningen zijn vastgesteld.

Strategische gronden

Masterplan Axelsedam (Terneuzen)
Het masterplan omvat de nog te realiseren onderdelen:

• Kop van de Noordstraat;
• Beurtvaartkade.

Kop van de Noordstraat (Terneuzen)
Op de kop van de Noordstraat zijn 2 projecten in ontwikkeling.
Op het zuidelijk deel (ter hoogte van het tijdelijk parkje) is 'De Kampanje' voorzien. Dit nieuwbouwproject omvat 26 appartementen, huisvesting voor de bibliotheek en horeca. De gemeente zorgt voor verkoop van de benodigde gronden, de inrichting van de buitenruimte met bestrating en (aan de voorzijde van het gebouw) een hoogwaardig plein als entree tot de Noordstraat. Met de bouw van De Kampanje is gestart in maart 2020. In 2021 zal de bouw gerealiseerd zijn.
Op het noordelijk deel van de kop van de Noordstraat (voormalige locatie Naeye-Verstraeten) is het eerder vergunde plan van Van Oord overgegaan naar Impact Vastgoed BV uit Rotterdam. Deze partij voorziet de bouw van 40 kleinere appartementen, met name gericht op tijdelijke verhuur en een commerciële ruimte grenzend aan de Noordstraat. De gemeente zorgt voor de verkoop van de benodigde gronden en de inrichting van de openbare ruimte. Uw raad heeft in februari 2018 (plan) en maart 2018 (parkeeroplossing) besloten over de grondtransacties met betrekking tot dit plan. De start bouw van het plan van Impact Vastgoed kan bepaald worden als de uitgebreide procedure voor de omgevingsvergunning wordt opgestart en doorlopen.

Beurtvaartkade (Terneuzen)
Aan de Beurtvaartkade is de realisatie van een woontoren en hotel en bijbehorende parkeervoorzieningen gepland. In 2017 is besloten de grond te verkopen aan de Ontwikkel- en Bouwcombinatie Sprangers/Cordeel. Vanwege het faillissement van Bouwbedrijf Sprangers is besloten met Cordeel deze locatie verder te ontwikkelen. Als gevolg van het faillissement heeft de verdere uitvoering vertraging opgelopen. Het bestemmingsplan is 26 september 2019 vastgesteld. Hierop is door omwonenden beroep ingediend en dit is in het najaar van 2020 door de Raad van State verworpen. Daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden.

Voormalige locatie C 1000 (Axel)
Met de aankoop van dit terrein is de mogelijkheid ontstaan om het centrum van Axel te verbeteren. De verwervingskosten zijn geactiveerd met als uitgangspunt de kosten terug te verdienen door grondverkoop. Er is een ondertekende koopovereenkomst. Het bestemmingsplan is in de raadsvergadering van januari 2020 vastgesteld. Doordat beroep is aangetekend tegen het bestemmingsplan, is de overdracht van het terrein uitgesteld naar 2021.

Windlust II (Hoek)
In de raadsvergadering van 7 november 2019 is een omgevingsvisie vastgesteld voor Hoek. Deze omgevingsvisie ziet ook op de verdere ontwikkeling van de gronden van Windlust II.
Op basis van de vastgestelde Omgevingsvisie Hoek wordt momenteel de ontwikkeling van een MFA (Multi Functionele Accommodatie) en een zorgwijk op de locatie Windlust 2 onderzocht. De gronden zijn gewaardeerd op agrarische waarde.

Emmabaan (Koewacht)
Het bestemmingsplan is na het doorlopen van de beroeps- en bezwaarprocedure op 11 maart 2020 onherroepelijk geworden. Wij verkopen de gronden gefaseerd. De ontwikkelaar wenst hier op termijn circa 68 woningen te realiseren. De (gefaseerde) levering van gronden is gekoppeld aan het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. De eerste fase wordt in januari 2021 geleverd.

Torenberg II (Zaamslag)
De gronden zijn gewaardeerd op agrarische waarde. Wij zetten ons in om deze gronden te verkopen. Om tegemoet te komen aan de wens van de Zaamslagse gemeenschap onderzoeken wij de mogelijkheid om dit perceel te verkavelen en uit te geven voor woningbouw (vrije kavels).

Vissersverkorting (Westdorpe)
De gronden zijn ultimo 2017 overgeheveld naar de strategische gronden tegen agrarische waarde.

Onderstaand een overzicht van de strategische gronden:

Reserve en voorzieningen grondexploitatie

Onderstaand een overzicht van het verloop van de reserve bouwgrondexploitatie:

De voorziening betreft de volgende plannen:

Risicoanalyse

In de nota grondbeleid worden vier soorten van risico’s onderscheiden die zich voor kunnen doen bij gebiedsontwikkeling. Dit zijn waarderingsrisico’s, marktrisico’s, organisatierisico’s en contractrisico’s. Om de toereikendheid van de reserve grondexploitatie te beoordelen zijn deze risico’s geïnventariseerd. Daarbij hielden wij rekening met de bepalingen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) aangaande waardering van voorraden bouwgrond. Op basis van onze risico-inventarisatie is de omvang van de reserve grondexploitatie momenteel toereikend.